Petit immeuble
Surélévation en copropriété : décider, puis assurer
Ajouter un niveau sur un immeuble en copropriété demande deux choses : une décision collective, prise selon les règles de la loi du 10 juillet 1965, et une assurance adaptée à un chantier posé sur un bâtiment habité. Voici qui décide, qui est maître d’ouvrage, et qui doit souscrire la dommage ouvrage.
On présente votre dossier aux assureurs qui acceptent les surélévations d’immeubles — devis gratuit
- titulaire du droit de surélever
- Syndicat
- majorité de principe
- Art. 26
- souscrit la dommage ouvrage
- Maître d’ouvrage
À qui appartient le droit de surélever ?
Le toit et la structure d’un immeuble sont des parties communes. Le droit de bâtir au-dessus appartient donc, en principe, à l’ensemble des copropriétaires.
La loi du 10 juillet 1965 range le droit de surélever un bâtiment parmi les droits accessoires aux parties communes, sauf si le règlement de copropriété en dispose autrement. Un copropriétaire du dernier étage ne peut donc pas, de sa propre initiative, ajouter un niveau au-dessus de son appartement : il lui faut une décision de l’assemblée générale.
Deux schémas existent. Soit le syndicat réalise lui-même la surélévation pour créer de nouveaux lots, qu’il vendra ensuite. Soit il cède son droit de surélever à un tiers, un copropriétaire ou un opérateur, qui construit à ses frais et devient propriétaire des lots créés.
Article 35
La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l’article 26. Les copropriétaires des locaux situés sous la surélévation bénéficient d’un droit de priorité lorsque le syndicat vend les lots créés ou cède son droit de surélever.
Le vote en assemblée générale
| Situation | Majorité requise | Particularité |
|---|---|---|
| Le syndicat surélève lui-même | Article 26 | Majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix |
| Cession du droit de surélever | Article 26 | Droit de priorité des copropriétaires situés sous la surélévation |
| Immeuble en zone de droit de préemption urbain | Majorité des voix de tous les copropriétaires | Règle assouplie pour favoriser la création de logements |
| Copropriété de plusieurs bâtiments | Même majorité | Confirmation par une assemblée spéciale des lots du bâtiment concerné |
Une étude de structure présentée dès l’assemblée générale rassure les copropriétaires sur la sécurité de l’immeuble et sert ensuite de base au dossier d’assurance. Un projet voté sans étude risque d’être revu, voire abandonné, après coup.
Le vote est acquis ? Assurez le chantier
Décrivez l’immeuble et le projet : on présente le dossier aux assureurs qui acceptent les surélévations en copropriété.
- Réponse sous 24 h
- Un seul courtier
Qui souscrit la dommage ouvrage ?
La règle ne change pas : c’est le maître d’ouvrage, celui qui fait réaliser les travaux, qui souscrit avant l’ouverture du chantier (art. L242-1 du Code des assurances).
- Le syndicat construit
- Le syndicat souscrit, représenté par le syndic. La sanction pénale de l’article L243-3 lui est applicable.
- Le droit est cédé
- L’acquéreur du droit, maître d’ouvrage des travaux, souscrit la dommage ouvrage.
- Petit immeuble à un seul propriétaire
- Le propriétaire souscrit. S’il crée des logements à louer, l’exonération pénale du particulier ne s’applique pas.
- Vente des lots créés
- L’acte doit mentionner l’existence ou l’absence d’assurance (art. L243-2).
Dans un immeuble, l’enjeu de l’existant est encore plus fort que dans une maison : la structure ancienne porte plusieurs logements habités. L’article L243-1-1 du Code des assurances exclut de l’assurance obligatoire les ouvrages existants, sauf ceux qui sont totalement incorporés dans l’ouvrage neuf et en deviennent techniquement indivisibles. Pour protéger les parties anciennes de l’immeuble, il faut négocier une garantie des existants, ce que tous les assureurs n’acceptent pas.
Un chantier au-dessus de logements habités
- 1 Protéger les occupants
La dépose de la toiture expose les derniers étages aux intempéries : la tous risques chantier couvre l’ouvrage, et la bâche doit être prévue au devis.
- 2 Couvrir les tiers
Copropriétaires, locataires, voisins, passants : la RC maître d’ouvrage prend en charge les dommages causés par le chantier.
- 3 Faire constater l’état initial
Un constat des parties communes et des appartements du dernier étage avant travaux évite les litiges sur l’origine d’une fissure.
- 4 Suivre les renforts
Les renforts prescrits par l’étude de structure doivent être réalisés et contrôlés : l’assureur peut l’exiger.
Immeuble de trois étages et six logements en centre-ville. L’assemblée cède à la majorité de l’article 26 le droit de surélever à un copropriétaire du dernier étage, qui crée un niveau en ossature bois de 70 m². Il souscrit la dommage ouvrage, une tous risques chantier et une RC maître d’ouvrage, et fait réaliser un constat des appartements avant travaux.
Questions fréquentes sur la surélévation en copropriété
Un copropriétaire du dernier étage peut-il surélever seul ?
Qu’est-ce que le droit de priorité ?
Le syndicat risque-t-il une sanction sans dommage ouvrage ?
Les parties communes existantes sont-elles couvertes ?
Faut-il un permis de construire ?
Surélevez votre immeuble, assurez le chantier
Dommage ouvrage, tous risques chantier et RC maître d’ouvrage, présentés aux assureurs qui acceptent ce type de projet.
- 100 % gratuit
- Sans engagement
- Réponse sous 24 h